Строительство домов в Севастополе и Крыму

Создание профессионального архитектурного проекта  - важнейшая часть в подготовке к строительстве частного дома или коттеджа. В ходе его составления учитывается:

• - особенности ландшафта;
• - тип используемого фундамента;
• - потенциальная этажность строения;
• - подготовка будущего плана строительства со всеми этапами.

Подготовка архитектурного проекта позволяет на предварительном этапе оценить тип и количество необходимых строительных материалов. В итоге он становится полноценным сценарием порядка действий и сметой для проведения закупок.

Создание рабочего проекта включает предварительную разработку всех планов и чертежей. В нем указываются все этапы с подробными описаниями:

• - последовательность действий.
• - определение типа и расчет количества необходимых материалов.
• - предполагаемый срок выполнения каждого из этапов.
• - детализированные просчеты, в том числе времени на выполнения каждого действия, вида материалов.

Рабочий этап становится основанием для будущей сборки всего дома.

Нормативы градостроительного проектирования устанавливаются постановлением руководства города Севастополь. Позволяется исключительно строительство малоэтажных сооружений.

Ограничения регламентируются РСН 70-88, СНиП 31-02-2001 и СНиП 2.08.01-89. На их основании:

• - Жилой дом не может иметь более 2 надземных этажей и мансарды.
• - Высота каждого этажа от 2,5 м, высота мансардного этажа от 2,3 м.
• - Число подземных этажей не оговаривается.
• - Размещение жилых комнат на цокольных этажах запрещено.

В СНиПах учтены размеры жилой площади каждого помещения:

• - Гостиная не менее 12 м2.
• - Кухня от 6 м2;
• - Туалет от 0,96м2.

Перечень объектов культурного наследия на территории РФ и региона определяется законодательными документами, в первую очередь законами города Севастополь «Об объектах культурного наследия» от 2015 года. На основании законов, строительство на территории культурного наследия возможно только после разрешения в официальных государственных органах.
Ограничения указаны в принятом 5 апреля 2016 года федеральным законом №95-ФЗ. На его основании проведение строительства запрещено на земельных участках, признанных объектами культурного наследия. В этот перечень входит:
• Здания и ансамбли зданий, причисленных к памятникам исторического наследия, включенным в специальный реестр, с которым можно ознакомиться в отделе или управлении культуры местного органа власти.
• Территория, прилегающая к памятникам и ансамблям.

В 2018 году внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ. На их основании отменен обязательный характер получения разрешения на проведение строительства всей территории России, в том числе в городе Севастополь. При этом сохранена необходимость направлять в местные органы власти уведомления о начале строительства.
Учитывая культурную значимость большей части территории Севастополя и его окрестностей, направлять уведомление на рассмотрение рекомендуется заранее.

Топографическая съемка (топосъемка) земельного участка выполняется пред началом строительства дома в Крыму. Этот этап деятельности относится к категории обязательных. В её ходе выполняется четкое определения типа участка, расстояние между объектами на участке, рельеф местности. На их основании выполняется подготовка строительной деятельности и подготовка площадки строительства.

ГПЗУ (градостроительный план земельного участка) - это документ, в котором отображается информация о земельном участке, на котором планируется застройка (наличие пролегающих коммуникаций, особенности грунта, близлежащие застройки. Создание градостроительного плана земельного участка является обязательным требованием для старта проведения проектных работ. Без ГПЗУ застройка участка считается незаконной, а сам план участка является законным основанием для получения разрешения на проведение застройки участка.

Территорией культурного наследия признается территория, занимаемая объектом культурного наследия совместно с территорией, которая к памятнику прилегает. В это понятие могут также входить земельные участки, лесные массивы  –памятники культурного или исторического наследия. Строительство на таких участках требует обязательного получение разрешения в местных органах управления. При отсутствии необходимого разрешения, построенный объект может быть снесен.

Например, в непосредственной близости от района запланированного строительства, располагаются развалины, некогда бывшие особняком местного городского головы в середине 19 века. Несмотря на разрушения, бывший особняк и прилегающая к его стенам территория, признаются территорией культурного наследия. Строительство невозможно.

Начало строительства частного дома на территории города Севастополь требует обязательного проведения предварительной археологической экспертизы. Она необходима для исключения возведения ИЖС на территории, где находятся важные археологические объекты.

Начало строительство дома требует обязательного проведения геодезических работ, в ходе которых проводится изучение таких параметров, как тип почвы, уклон поверхности, повышенный уровень влажности и некоторые другие факторы. В некоторых случаях строительство дома может быть затруднено болотистой территорией, плавуном, перепадами высот, горными породами и другими факторами. Это может потребовать дополнительных вложений в создание сложного фундамента или выбора другого участка. 

Строительство дома под ключ на ровном участке земли практически всегда дешевле и проще в сравнении с выполнением работ на территориях со значительным уклоном. Наличие уклона требует подготовительных работ по выравниванию. Исправить ситуацию может строительство заглубленного фундамента. На участках с уклоном строениям может грозить подтопление или высокий уровень подземных вод во впадинах.

Важной частью выбора участка для выполнения строительства дома становится ознакомление с планом дорог Севастополя. Запросить проектную информацию рекомендуется в департаменте дорожного строительства. В случае выполнения работ на территории, где в будущем планируется строительство дороги любого уровня (от местного до федерального) построенный объект может быть снесен.